Neulich wurde ich von einem Einsteiger im Immobilienbereich gefragt, ob er sich in erträglicher Lage eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen soll, damit in 30 Jahren seine Rente besser ausschaut. Man kann es nicht pauschal beantworten, doch vielleicht interessiert den einen oder anderen meine Antwort: Immobilien als Anlage sind grundsätzlich gut, machen aber mehr Arbeit als man denkt (vor allem als der sozialistische Kommunalpolitiker in seiner geförderten Wohnung denkt). Bedenken Sie daher folgendes:

 

0. Zum Kaufpreis einer gebrauchten Immobilie kommen erfahrungsgemäß 10% Nebenkosten und locker nochmal 10% unvorhergesehene Renovierungen. Bitte beachten Sie die Steuereffekte von zu viel Renovierungen beim Kauf der Immobilie – z.T. max. 15% in den 3 Jahren vom Gebäudewert direkt absetzbar, bitte mit einem Steuerberater im aktuellen Fall prüfen, das ändert sich dauernd und ist daher hier auch keine Steuerberatung!!!

 

1. Lage Lage Lage. Wie wird die Gegend in 20 bis 30 Jahren aussehen, wer wird dort wohnen?

 

2. Gebäude. Ist es wirklich in zwanzig Jahren noch gut oder haben Sie einen Klotz am Bein?

 

3. Rendite: Sie sollten schauen, daß das Ganze Cash Flow positiv ist, d.h. die Mieten zahlen Zins und Tilgung, idealerweise ohne Steuereffekte (z.B. 2% Gebäude-AfA etc.). Wenn das nicht geht, nochmal mit Steuereffekt nachrechnen.

 

4. Bemühen Sie ein Excel-Spreadsheet und rechnen verschiedene Szenarien durch, Zeile für Zeile, vor und nach Zinsbindungfrist und mit entsprechenden Mietpreissteigerungen (0%, 2%, 5% und -2% p.a. (ja, das gab es auch!)). Ja das macht Arbeit, aber lieber jetzt einen Tag Arbeit mit Excel als mit 65 einen zweiten Job anfangen müssen.

 

5. Rechnen Sie durch, was es heißt, wenn Sie: a) Leerstand von einem Jahr haben und b) Renovierung von zwei Jahresmieten gleichzeitig durchführen müssen. Wenn Sie das stemmen können ohne platt zu gehen, dann ist es gut.

 

6. Mieterauswahl: Bedenken Sie, daß Mieter mal so sind und mal so. Man kann sehr viel Glück haben, wenn man bei der Mieterwahl vorausschauend und weise ist und man kann trotzdem kein Glück haben und dann kommt das Pech noch dazu. Haben Sie die Nerven, neben Ihrem Beruf, Ihrer Familie sich um einen wirklich schwierigen Mieter zu sorgen, der anfänglich sich als nett darstellt aber zum Monster mutiert – das kann aufgrund persönlicher Umstände geschehen, Alkoholismus, neuer Partner, dies das… – Sind Sie sich wirklich wirklich sicher? Wie haben Sie sonst Lebenskrisen bis jetzt bewältigt?

 

7. Haben Sie einen Steuerberater, der das Ganze mit Ihnen angeschaut hat?

 

8. Was ist, wenn Sie mal krank sind, beruflich länger im Ausland, gar auf einem anderen Kontinent etc.? Wer kümmert sich dann um die Verwaltung der Immobilie?

9. Haben Sie die Steuereffekte bei einem vorzeitigen Verkauf berücksichtigt, d.h. Spekulationsfristen beachtet?

 

Wenn Sie diese 8+ Punkte mit gutem Gewissen beantworten können, dann viel Glück und Erfolg mit dem Kauf.

 

Ansonsten kaufen Sie lieber mit Ihrer Anzahlung und Ersparten ein paar solide Aktien, Tabak, Versicherungen und reinvestieren die Dividenden Jahr für Jahr. So schlecht ist das auch nicht. Und Sie haben ein schönes Leben und können jederzeit ran (was natürlich die Gefahr birgt, es zu tun).